Des collectivités plaident pour la pérennisation de l’encadrement des loyers

L'expérimentation de l'encadrement des loyers prendra théoriquement fin en novembre 2026. A moins qu'une nouvelle loi prolonge ou pérennise ce dispositif expérimental initié par la loi Elan (de 2018). Dispositif qui, comme son nom l'indique, impose des plafonds de loyers que les propriétaires de logements privés ne peuvent dépasser sous peine, là encore théoriquement, de s'exposer à une sanction financière.

Une politique  qui « a fait ses preuves »

Cette mesure a vocation à favoriser l'accès ou le maintien des locataires les plus précaires dans le parc locatif privé dans certains territoires soumis à une importante tension sur ce marché du logement locatif. Inauguré à Paris en 2019, ce dispositif est aujourd'hui déployé dans 72 communes, notamment en Seine-Saint-Denis, dans les neuf villes du territoire Plaine Commune (depuis le 1^er juin 2021) et dans les neuf communes du territoire Est Ensemble (depuis le 1^er décembre 2021). Des collectivités qui, avec la Fondation pour le Logement des Défavorisés (ex-Fondation Abbé-Pierre), tirent un bilan positif de la mesure au terme de ses six années d'expérimentation estimant qu'il « a fait ses preuves ».

« Dans un contexte national de plus en plus complexe pour trouver un logement abordable, une mesure comme l'encadrement des loyers est indispensable et a constitué une avancée décisive pour limiter l'explosion des prix, protéger les locataires et la mixité sociale des villes », défendent-ils. Et pour faire valoir « les effets bénéfiques » de l'encadrement des loyers « aujourd'hui tangibles et objectivés », ils ont rédigé une contribution commune pour compléter le rapport d'évaluation national du dispositif, remise à la ministre du Logement à Valérie Létard. Ils y soulignent par exemple, qu'à Paris, le dispositif a permis de freiner la hausse des loyers de 5,2 %, selon une étude de l'Atelier parisien d'urbanisme (APUR). Soit une économie moyenne de près de 1 000 euros par an pour les locataires, sur la période du 1^er juillet 2019 au 30 juin 2024.

Une mesure à élargir et à ajuster

Les collectivités et la Fondation pour le Logement des Défavorisés souhaitent ainsi voir le dispositif non seulement pérennisé mais également élargi et ajusté « pour accroître son efficacité ». Ils prônent ainsi un assouplissant des critères d'éligibilité au dispositif. « Il est indispensable d'ouvrir le dispositif à toutes les villes volontaires et d'assouplir les critères trop restrictifs d'éligibilité. L'encadrement pourrait ainsi s'appliquer, comme le prévoyait la loi ALUR en 2014, à toutes les agglomérations en zone tendue », énoncent-ils. Les collectivités proposent également d'« améliorer la conformité des annonces à l'encadrement des loyers » et de « renforcer les montants plafonds des amendes en cas de dépassement du loyer de référence majoré pour sanctionner les propriétaires et les plateformes dans l'illégalité ».

Elles préconisent également d'« inverser la charge de la preuve dans le rapport de force locataires/propriétaires ». Car, « aujourd'hui, beaucoup de locataires n'osent pas signaler une irrégularité de leur bail par peur de recevoir un congé de la part de leur propriétaire ». Une solution consisterait, selon elles, à « prévoir un enregistrement obligatoire des locations par les propriétaires pour que les collectivités puissent contrôler l'application de l'encadrement des loyers, sans avoir besoin d'un signalement de locataire, ce dernier étant dans un rapport de force très contraint au regard du marché locatif en tension ».

Contrer les « abus » et « contournement »

D'autres pistes d'évolution encore sont avancées pour contrer les « abus » et « contournement » du dispositif. Les collectivités réclament ainsi un meilleur encadrement du Complément de loyer (CDL) créé pour respecter l'exceptionnalité de certains biens immobiliers. Complément de loyer « aujourd'hui dévoyé pour contourner l'encadrement des loyers et utilisé pour un logement lumineux, une machine à laver ou une cuisinière, un placard-dressing, un store, la proximité avec une station de métro... », illustrent-elles.

Dans une même logique, les collectivités qui soutiennent l'encadrement des loyers souhaitent qu'il soit élargi à tous les types de baux car, à l'heure actuelle, « sous le terme marketing de « coliving », de multiples statuts juridiques (baux mobilité, résidences services, appartements hôteliers...) peuvent être détournés pour faire de la location classique tout en échappant au dispositif d'encadrement des loyers ». D'autant que « ces produits, à forte rentabilité locative, au même titre que les résidences étudiantes privées et les colocations à baux séparés apparaissent de plus en plus sur le marché », soulignent ces mêmes collectivités et la Fondation pour le Logement des Défavorisés.